万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng元电荷e等于多少？)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn元电荷e等于多少？)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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